Как да купите къща в предотнемане (preforeclosure)

Повечето хора, които купуват къща в предотнемане, го правят заради финансовите облаги. Собствениците, които вече не могат да обслужват текущите си ипотечни вноски, са склонни да продадат дома си с големи отстъпки, за да избегнат пълна процедура по отнемане на имота. Много инвеститори всъщност подписват договор със собственика, така че той да остане да живее в дома си и да го наема, отдава под наем или да го откупи обратно в бъдеще при нов договор с инвеститора, който вече е станал новият собственик.

Какво ви е необходимо

• Кредитен рейтинг 650+
• Предварително одобрено финансиране
• Адвокат по недвижими имоти

Инструкции

1. Намерете имот в предотнемане

Свържете се с местни агенции за недвижими имоти и с окръжния съд в района, където възнамерявате да купите дом. Друг начин да откриете такива жилища е чрез обява в местния вестник, че сте готови да купите всеки дом, независимо от състоянието му. Този тип обяви често носят няколко потенциални варианта наведнъж.

2. Оценете силните и слабите страни на имота

Всяка къща има своите недостатъци. Вашата задача е да прецените дали проблемите ще попречат за финансиране, ще създадат бъдещи усложнения или ще намалят печалбата от покупката. Обърнете специално внимание на тежестите и залозите върху имота, сериозни проблеми с електроинсталацията или водопровода, както и общото състояние на квартала.

3. Осигурете финансиране

Предварително одобреното финансиране значително улеснява търсенето на подходящ имот. Определете ценовия диапазон, който ви интересува, и го използвайте при преговорите с продавачите. Банката ще иска да знае плановете ви за имота след покупката.

Ако планирате да отдавате дома обратно под наем на продавача или да сключите договор за прехвърляне с плащания, обяснете очакваните условия още при кандидатстването. При този тип договор вие, като купувач, не задържате имота за лично ползване, а действате като банка за сегашния собственик. Договорът предвижда собственикът да прави месечни вноски и обикновено еднократно окончателно плащане в края на 3, 5 или 7 години. Лихвата обикновено е по-висока, но месечната вноска е по-ниска, което помага на семейството с текущите разходи. Така семейството получава време да стабилизира финансите си и в края на срока повечето купувачи отново успяват да осигурят банково кредитиране. Ползата за вас като buyer е, че придобивате дела от собствеността на собственика и получавате лихвени приходи през целия срок на заема.

4. Договорете сделка със seller-а

Продавачът е текущият собственик, затова е важно да знаете остатъка по ипотеката, за да направите информирана оферта. Продавачът често е готов да пожертва част от капитала си в имота, за да избегне отнемане, и евентуално да сключи с вас договор за откупуване чрез програма за наем или лизинг. Именно тази загуба на капитал от страна на продавача ви позволява да направите изгодна сделка.

Например, ако продавачът е купил дома за 200 000 долара, но в момента дължи само 150 000 долара, оставащите 50 000 долара представляват капитала в имота. Въпреки че продавачът може да иска 190 000 или 180 000 долара, опитният инвеститор понякога успява да го убеди да се откаже от по-голяма част от този капитал в замяна на избягване на процедурата по отнемане.

5. Подайте оферта до ипотечната институция

Дори продавачът да е приел вашата цена, последната дума винаги остава при ипотечната институция. Често тя е готова да понесе загуба върху остатъка по кредита, ако така ще възстанови по-голямата част от парите си. Имайте това предвид при формулирането на офертата – не е необходимо да предлагате изплащане на цялата ипотека.

6. Финализирайте офертата и договора

Тъй като повечето къщи в предотнемане остават във владение на продавача, е важно договорът да съдържа ясни условия за месечните плащания към вас. Условията трябва да бъдат прегледани от адвокат по недвижими имоти и нотариално заверени. Когато всичко приключи, вие сте закупили дом с изключително голяма отстъпка и ще получавате стабилен месечен доход от предишния собственик.